Achat/Vente de particulier à particulier / La loi et les transactions immobilières 10 février 2021

Obligations de l'acheteur immobilier

Obligations de l’acheteur immobilier – Tout comme le vendeur, l’acquéreur d’un bien immobilier a des obligations qui lui sont dictées par la loi. Il doit s’y conformer s’il ne veut pas voir la vente invalidée.

La mise en place du contrat de vente

Le contrat de vente précise obligatoirement la date d’entrée en possession des lieux par l’acquéreur et le prix à payer « au jour et au lieu réglé par la vente ». C’est ce qu’impose l’article 1650 du Code civil.

Ce contrat fait aussi état des charges fiscales. En effet, la plupart du temps, l’acquéreur ne paie la taxe d’habitation et la taxe foncière qu’à partir du 1er janvier suivant la vente. Mais, certains vendeurs exigent que les deux parties se répartissent la charge de l’impôt en fonction de la date de l’achat. On parle alors de répartition « prorata temporis ».

Le paiement du bien immobilier

C’est l’obligation principale de l’acheteur. Il doit respecter le prix indiqué dans le contrat de vente et doit aussi s’acquitter des « frais d’acte et autres accessoires à la vente ». Ils sont toujours à la charge de l’acquéreur.

Le vendeur ne peut pas demander d’intérêt de retard sauf si cela a été prévu dans le contrat de vente et dans le cadre de l’article prévu par l’article 1652 si :
– des intérêts de retard étaient convenus dans la vente,
– le bien vendu rapporte des revenus, des loyers par exemple,
– l’acheteur a été mis en demeure de payer.

Si l’acheteur découvre un vice caché qui rend le bien non conforme, l’acquéreur peut fait suspendre une partie du paiement. On parle alors de « notion d’inexécution ».

Rappelons que le paiement d’un bien immobilier se fait généralement devant un notaire. Les modalités ont été prévues dans le contrat avant signature. C’est une mesure de précaution qui permet aux créanciers du vendeur de se manifester en cas d’hypothèques. Le notaire les déduit alors au moment de la vente et ne verse que le solde restant au vendeur.

En cas de décès de l’acheteur avant le paiement du prix, l’obligation d’achat est nécessairement transmise à ses héritiers.

Obligations de l’acheteur immobilier en cas de non-paiement

Le vendeur qui n’a pas été payé en temps et en heure peut exercer un droit de rétention. Il demande alors une action de résolution de la vente même si le bien a été partiellement payé. La loi l’y autorise dans l’article 1654 du Code civil. Ainsi, le vendeur n’est pas obligé de vendre le bien immobilier puisque l’acheteur n’en paie pas le prix demandé. Seule exception, le cas d’une vente aux enchères. Dans ce cas, le bien immobilier est remis en adjudication.

Dans le cadre d’une vente avec rente viagère, le vendeur ne peut réclamer l’action en résolution. Il ne reste au vendeur qu’à demander l’exécution forcée du paiement sauf si cela avait été prévu dans le contrat ou si le bouquet n’avait pas été payé en totalité.

Il faut aussi savoir que l’article 2013 apporte une garantie supplémentaire au vendeur. Si le bien est revendu dans les 2 mois suivant la vente, s’il est inscrit au fichier des Hypothèques, le vendeur qui n’a pas été totalement payé est prioritaire. Le cas des autres créanciers ne sera étudié que plus tard.

Avant d’acquérir ou de vendre un bien, il est impératif de bien connaître la loi. Ainsi on peut éviter des soucis ou de perdre un bien qu’on était sur le point d’acquérir.

Dans tous les cas, et de façon à valider ces informations, votre conseiller Virtual360 vous conseillera toujours de prendre RDV avec votre notaire.

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